CIRCULO DE ESTUDIOS REGISTRO Y SOCIEDAD

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14/02/2017

¿Debería existir un servicio de alerta registral pagado?

El contrato de adhesión del servicio de Alerta Registral indica que es gratuito en su cuarta clausula.
La cláusula sétima indica lo siguiente:
"Sétimo: En ningún caso, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos -SUNARP tendrá responsabilidad por los defectos técnicos que el servicio pudiera presentar, quedando exenta de cualquier responsabilidad por los daños y perjuicios que pudieran derivarse de la prestación del servicio."

Esto significa que el sistema puede fallar. Algunos dirán que es imposible que eso suceda, pero este es el país donde todo puede suceder.

¿Y si Registros Públicos te diera una alerta registral adicional que fuese pagada?
Registros Públicos podría crear un servicio pagado de alerta registral donde fuese necesaria la notificación al titular registral(física o de manera virtual) para continuar con el trámite, y donde se garantice su funcionamiento. Algunos dirán que sería una medida injusta para quienes no pueden pagar por ese servicio adicional. De todos modos son los administrados quienes mediante el pago de sus tasas registrales permiten que este mecanismo funcione.
¿Qué tal si ese costo del servicio fuese pagado al momento de la inscripción? Puede ser sostenible en el tiempo, si fuese así. Claro que algunas partidas tienen más movimientos que otros. Hay dos posibilidades: Hacer el servicio de alerta registral voluntario u obligatorio. Hacerlo obligatorio tiene algunos beneficios que debieran ser examinados. Pero todo sistema no es perfecto, es perfeccionable, y eso cualquier profesional de seguridad lo sabe.
El artículo 10 del Reglamento de la Ley 30313 dispuso la posibilidad de registrarse al servicio de alerta registral mediante la consignación del correo electrónico y el celular en el formulario de solicitud de inscripción, sin embargo esta opción convierte en público el número del solicitante que se considera privado. Mejor es crear una solicitud autónoma para evitar exponer información privada al público en general, pues como sabemos cualquier puede tener acceso a ese formulario de inscripción cuando esté inscrito.
El servicio actualmente siempre es voluntario, aunque el reglamento utilice ese término.
Quiero indicar que no estoy en contra del servicio de alerta registral. Es una herramienta útil y económica.
¿Entonces proteger la propiedad será más caro?
Lamentablemente esa es la realidad. Los delincuentes también invierten en recursos humanos, capacitación, insumos, abogados y sobornos.

Si se implementa un mecanismo eficiente para avisar a los titulares registrales, los delincuentes no podrán hacerlo a escondidas. Estos pueden hacerlo con conocimiento de los titulares registrales mediante: amenazas y extorsión. En esa situación no habrá manera de que los registradores, servidores públicos y notarios puedan percatarse del fraude(pero siempre hay excepciones), sin un proceso penal de por medio; porque el proceso civil como primera opción no es el proceso más adecuado para juzgar actos ilícitos relacionados con delitos, pero ese es otro asunto.

Alerta registral puede ser un servicio pagado donde la notificación pueda ser física y opcionalmente otro mecanismo que garantice el servicio y la constancia de recibido.Eso sería un avance. Por otro lado los registradores no verifican físicamente los inmuebles, solo ven documentos, así lo manda la ley, ellos no tienen la culpa de todo.
Saludos

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27/11/2016

¿PORQUÉ ES TAN DIFICIL GANARLE EN UN JUICIO A QUIEN COMPRA E INSCRIBE SU PROPIEDAD EN REGISTROS PÚBLICOS?
Autor: Jonathan Palomino Zumaeta.
Uno de los principales problemas de quienes litigan contra terceros adquirientes de un inmueble es la gran cantidad de personas por las que pasa en un corto plazo. Esto no es casual. La estrategia de estas personas es lograr que a uno de los compradores se le considere de buena fe. Esto determina la pérdida de cualquier posibilidad de recuperación del inmueble. Es un negocio rentable por el cual estas personas pueden obtener grandes ganancias con una inversión relativamente pequeña. Existe una gran cantidad de personas interesadas en invertir su capital en el negocio inmobiliario mediante la compra de inmuebles de situación irregular, con esto me refiero a que tienen alguna inexactitud o condición que permita adquirirlo a bajo precio pero siempre con el perjuicio del derecho de otros. Lo único que se te exige es tener fe.
CREE Y SERÁS SALVO
Ese es el secreto para obtener el blindaje para no tener que devolver o perder la titularidad del derecho inscrito. Siempre y cuando no hayas metido la pata, dejando alguna pista que permita demostrar que si sabias de la inexactitud o de información extraregistral que te hubiese disuadido de no contratar.
¿Y LOS QUE NO INSCRIBEN?
Aquellos que no inscriben no son protegidos por el registro. Algunos gritan ser propietarios desde antes de haber nacido, tal vez 30, 40 o 50 años, pero la dura realidad es que el tercero registral protege la dinámica de la seguridad del tráfico, los fundamentos en los cuales se erige están ligados a nuestro sistema económico liberal( no estoy de acuerdo tampoco con el comunismo), el punto de quiebre era la necesidad de garantizar el crédito, nada que ver con garantizar la propiedad, aunque algunas teorías entienden que el crédito es una forma propiedad. Los que no inscriben se fregaron. En algunos contados casos han podido ganar, de forma casi milagrosa. Algunos jueces han encontrado la iluminación divina. ¿Pero porque no inscriben? ¿No tienen plata? Algunos no tienen, otros tienen pero no lo hacen, etc. La ley no los obliga a inscribir. Ellos no pueden entender que perderán cualquier derecho que tuviesen si otro se hace pasar por comprador de buena fe, casi a nivel de beato o santo. Incluso si se vende dos o tres veces el mismo bien, gana aquel que inscribió primero, salvo que el caso llegue a manos de algún juez iluminado.
¿QUE HACER?
SUNARP ha creado varios instrumentos como alerta registral, inmovilización de partida, anotaciones preventivas por suplantación, falsificación, etc., pero los delincuentes siempre encuentran la manera huir de su control e innovar más rápidamente que cualquier tigre del pacífico o la más aguerrida Startup. En realidad no es muy difícil hacer eso, pero es un delito. El procedimiento registral se considera no contencioso, el registro no está obligado a notificar a nadie sobre la modificación de la partida si es que no está inscrito en alerta registral. Hace un tiempo vi una propaganda televisiva en la cual una mujer decía algo preocupada "Amor parece que un vivazo quiere vender nuestra casa ¿Puedes averiguar? Ok, Gracias " ; o tambien "No permitas que un vivazo se adueñe de tu casa, vehículo, empresa... SUNARP protegemos lo que tanto te costó", "¿Si no registras tus propiedades en SUNARP como vas a reclamar que son tuyas?" Con todo ello sería necesario que todos los días un titular registral tenga que ir a registros públicos a verificar, porque ni siquiera alerta registral te garantiza que funcionara bien, el contrato de adhesión no reconoce ningún derecho si la herramienta falla. Registros hace lo que puede. Pero el problema no sólo es SUNARP sino todas las instituciones públicas y privadas que participan de una u otra manera: notarios, jueces de paz, jueces, cónsules, etc. Los controles están por los suelos y los registradores públicos y casi ningún funcionario realizan inspecciones oculares para ver quien está en posesión de la propiedad, lo que advertiria la existencia de otro propietario; porque la ley no lo permite.
El poder judicial, a donde vas para pedir justicia, en la mayoría de casos te va decir que uno de los demandados tiene buena fe, así que no se puede hacer nada, te queda el pago de daños, pero ninguno de los demandados tiene el patrimonio suficiente para pagar el valor del inmueble. Por el lado penal existen quizás más posibilidades de encontrar algún cabo suelto que permita recuperar el inmueble, pero el juez también halla un tercer adquiriente de buena fe.
Los delincuentes están a la orden del día. Muchos abogados, tramitadores, congresistas, presidentes e inversionistas ven en el negocio inmobiliario la manera perfecta de lavar sus activos para que no quede huella (como decía la canción) de los sobornos, robos, tráfico ilícito de dr**as, prostitución de menores, minería informal, etc. Corren millones de dólares en ese negocio, así que pobre de aquel que pretenda arruinar sus business, aquellos que paralizan a los verdaderos emprendedores que traen desarrollo a este país; estos infortunados jueces, fiscales, abogados, propietarios, periodistas, etc., verán que la delincuencia tiene herramientas más eficaces para proteger lo suyo.
Se debe exigir a nuestros legisladores normas que obliguen la inscripción de la propiedad de inmuebles registrados, admitir la oposición registral de un tercero, interconectar a los funcionarios, pero también permitir una excepción adicional en el caso de que el verdadero propietario se encuentre en posesión continua y en forma pública o cuando se pudiese determinar que existía duda sobre la licitud de la adquisición de parte del adquiriente, y un enorme etc.
Así que mejor si quieres estar seguro que aún eres propietario ve todos los días a registros a preguntar si aún lo eres , que mientras aún sean pocas las manos por las que ha pasado tu casa, quizás aún tengas posibilidades. Como diría Manuel Pablo Olaechea hace más de un siglo: "Se hace un llamamiento a la conciencia pública".

Pero me voy con la frase:

"Vamos, registra tus bienes en Sunarp y evítate problemas y estafas"
Que tengan buen día..

Si te gusto el post compartelo por favor.
Imagen creada por Cory Thoman, extraida de http://us.123rf.com/450wm/cthoman/cthoman1507/cthoman150700373/41886030-a-cartoon-house-with-a-scared-expression.jpg?ver=6

¿PORQUÉ ES TAN DIFICIL GANARLE EN UN JUICIO A QUIEN COMPRA E INSCRIBE SU PROPIEDAD EN REGISTROS PÚBLICOS?Autor: Jonathan...
27/11/2016

¿PORQUÉ ES TAN DIFICIL GANARLE EN UN JUICIO A QUIEN COMPRA E INSCRIBE SU PROPIEDAD EN REGISTROS PÚBLICOS?
Autor: Jonathan Palomino Zumaeta.
Uno de los principales problemas de quienes litigan contra terceros adquirientes de un inmueble es la gran cantidad de personas por las que pasa en un corto plazo. Esto no es casual. La estrategia de estas personas es lograr que a uno de los compradores se le considere de buena fe. Esto determina la pérdida de cualquier posibilidad de recuperación del inmueble. Es un negocio rentable por el cual estas personas pueden obtener grandes ganancias con una inversión relativamente pequeña. Existe una gran cantidad de personas interesadas en invertir su capital en el negocio inmobiliario mediante la compra de inmuebles de situación irregular, con esto me refiero a que tienen alguna inexactitud o condición que permita adquirirlo a bajo precio pero siempre con el perjuicio del derecho de otros. Lo único que se te exige es tener fe.
CREE Y SERÁS SALVO
Ese es el secreto para obtener el blindaje para no tener que devolver o perder la titularidad del derecho inscrito. Siempre y cuando no hayas metido la pata, dejando alguna pista que permita demostrar que si sabias de la inexactitud o de información extraregistral que te hubiese disuadido de no contratar.
¿Y LOS QUE NO INSCRIBEN?
Aquellos que no inscriben no son protegidos por el registro. Algunos gritan ser propietarios desde antes de haber nacido, tal vez 30, 40 o 50 años, pero la dura realidad es que el tercero registral protege la dinámica de la seguridad del tráfico, los fundamentos en los cuales se erige están ligados a nuestro sistema económico liberal( no estoy de acuerdo tampoco con el comunismo), el punto de quiebre era la necesidad de garantizar el crédito, nada que ver con garantizar la propiedad, aunque algunas teorías entienden que el crédito es una forma propiedad. Los que no inscriben se fregaron. En algunos contados casos han podido ganar, de forma casi milagrosa. Algunos jueces han encontrado la iluminación divina. ¿Pero porque no inscriben? ¿No tienen plata? Algunos no tienen, otros tienen pero no lo hacen, etc. La ley no los obliga a inscribir. Ellos no pueden entender que perderán cualquier derecho que tuviesen si otro se hace pasar por comprador de buena fe, casi a nivel de beato o santo. Incluso si se vende dos o tres veces el mismo bien, gana aquel que inscribió primero, salvo que el caso llegue a manos de algún juez iluminado.
¿QUE HACER?
SUNARP ha creado varios instrumentos como alerta registral, inmovilización de partida, anotaciones preventivas por suplantación, falsificación, etc., pero los delincuentes siempre encuentran la manera huir de su control e innovar más rápidamente que cualquier tigre del pacífico o la más aguerrida Startup. En realidad no es muy difícil hacer eso, pero es un delito. El procedimiento registral se considera no contencioso, el registro no está obligado a notificar a nadie sobre la modificación de la partida si es que no está inscrito en alerta registral. Hace un tiempo vi una propaganda televisiva en la cual una mujer decía algo preocupada "Amor parece que un vivazo quiere vender nuestra casa ¿Puedes averiguar? Ok, Gracias " ; o tambien "No permitas que un vivazo se adueñe de tu casa, vehículo, empresa... SUNARP protegemos lo que tanto te costó", "¿Si no registras tus propiedades en SUNARP como vas a reclamar que son tuyas?" Con todo ello sería necesario que todos los días un titular registral tenga que ir a registros públicos a verificar, porque ni siquiera alerta registral te garantiza que funcionara bien, el contrato de adhesión no reconoce ningún derecho si la herramienta falla. Registros hace lo que puede. Pero el problema no sólo es SUNARP sino todas las instituciones públicas y privadas que participan de una u otra manera: notarios, jueces de paz, jueces, cónsules, etc. Los controles están por los suelos y los registradores públicos y casi ningún funcionario realizan inspecciones oculares para ver quien está en posesión de la propiedad, lo que advertiria la existencia de otro propietario; porque la ley no lo permite.
El poder judicial, a donde vas para pedir justicia, en la mayoría de casos te va decir que uno de los demandados tiene buena fe, así que no se puede hacer nada, te queda el pago de daños, pero ninguno de los demandados tiene el patrimonio suficiente para pagar el valor del inmueble. Por el lado penal existen quizás más posibilidades de encontrar algún cabo suelto que permita recuperar el inmueble, pero el juez también halla un tercer adquiriente de buena fe.
Los delincuentes están a la orden del día. Muchos abogados, tramitadores, congresistas, presidentes e inversionistas ven en el negocio inmobiliario la manera perfecta de lavar sus activos para que no quede huella (como decía la canción) de los sobornos, robos, tráfico ilícito de dr**as, prostitución de menores, minería informal, etc. Corren millones de dólares en ese negocio, así que pobre de aquel que pretenda arruinar sus business, aquellos que paralizan a los verdaderos emprendedores que traen desarrollo a este país; estos infortunados jueces, fiscales, abogados, propietarios, periodistas, etc., verán que la delincuencia tiene herramientas más eficaces para proteger lo suyo.
Se debe exigir a nuestros legisladores normas que obliguen la inscripción de la propiedad de inmuebles registrados, admitir la oposición registral de un tercero, interconectar a los funcionarios, pero también permitir una excepción adicional en el caso de que el verdadero propietario se encuentre en posesión continua y en forma pública o cuando se pudiese determinar que existía duda sobre la licitud de la adquisición de parte del adquiriente, y un enorme etc.
Así que mejor si quieres estar seguro que aún eres propietario ve todos los días a registros a preguntar si aún lo eres , que mientras aún sean pocas las manos por las que ha pasado tu casa, quizás aún tengas posibilidades. Como diría Manuel Pablo Olaechea hace más de un siglo: "Se hace un llamamiento a la conciencia pública".

Pero me voy con la frase:

"Vamos, registra tus bienes en Sunarp y evítate problemas y estafas"
Que tengan buen día..

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Imagen creada por Cory Thoman, extraida de http://us.123rf.com/450wm/cthoman/cthoman1507/cthoman150700373/41886030-a-cartoon-house-with-a-scared-expression.jpg?ver=6

23/06/2016

¿Es posible presumir que todos tienen conocimiento de lo inscrito en el Registro Nacional de Identificación y Estado civil?

La ley organica de la RENIEC declara en su artículo 40 que el Registro de estado civil es PÚBLICO. Esta consideración determina la forma de acceso a la información del registro y la naturaleza de los datos. El registro de estado civil es la institución donde se inscriben los hechos, actos, situaciones jurídicas y otros datos relevantes de la persona como el nacimiento, matrimonio, defunción, limitaciones, domicilio, y otros que se publicitan por considerarse de interés público. La persona que compra una casa quiere saber si su vendedor, es quien dice ser. Para averiguarlo le bastara consultar el nombre de la persona, su número de DNI u otro dato o datos. No se requiere tener motivo para requerir esa información a la RENIEC. Esta institución garantiza la publicidad de los datos inscritos a nivel nacional, no hacer la busqueda en la RENIEC, no enerva este efecto, se presume Iuris et de iure que todos tenian conocimiento de sus inscripciones, esto otorga a este registro una importancia similar al que goza los registros de SUNARP. Aunque la ley organica no sea expresa respecto a esta presunción, el registro goza de este caracter y la ley considera la inscripción como cierta salvo prueba en contrario.

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