19/04/2019
/ الأحكام القضائية /
نمرة القضية: م ع/ط م/4/1982
المحكمة: المحكمة العليا
العدد: 1982
المبادئ:
أراضي-نقل ملكية العقار عند تزاحم المشترين-العبرة فيه بالتسجيل.
أراضي-تقدير التعويض-حالاته.
1 – العبرة في نقل ملكية العقار المسجل في حالة تزاحم المشترين من بائع واحد بالتسجيل وليس بواقعة الشراء. لذلك فإن المشتري الذي يسارع في تسجيل عقاره يكون أحق من غيره ولو كان بيعه لاحقاً لبيوع الآخرين. 1- إذا كان عدم نقل ملكية العقار راجعاً إلي سبب خارج عن إرادة البائع يستحق المشتري تعويضاً عبارة عن المقدم أو العربون وتعويض اسمي. أما إذا لم يوف البائع التزامه بنقل الملكية للمشتري تعويضاً عبارة عن الفرق بين الثمن المتفق عليه وسعر السوق في الوقت الذي يفترض فيه تكملة إجراءات بيع العقار.
الحكم:
(المحكمة العليا)
حسن بابكر حدربي الطاعن ضد سليمان أحمد سليمان المطعون ضده
م ع/ط م/4/1982
المحامون:
الأستاذ تاج السر على الحبر عن الطاعن
الأستاذ عبد الحليم الطاهر عن المطعون ضده
الحكـم:
9/4/1984
القاضي دكتور على إبراهيم الإمام:
تتحصل وقائع هذا الطعن-على ما يبين من الأوراق –في أن المدعي عليه الأول (الطاعن) استخرج توكيلاً شرعياً من محكمة الخرطوم بحري الشرعية بتاريخ 26/12/1978 للمدعي عليه الثالث (فرح محمود محمد) لينوب عنه في بيع قطعة الأرض خاصته نمرة 52 مربع 4 شمبات. وبتاريخ 26/12/1978 قام الوكيل (المدعي عليه الثالث (بيع قطعة الأرض للمدعي المطعون ضده بموجب عقد بيع موثق بمبلغ ثلاثة آلاف ومائة جنيه دفع منها مقدماً advance payment مبلغ ألف ومائة جنيه سلمت للوكيل واتفق على سداد باقي القيمة فور اكتمال إجراءات التسجيل. وفي تاريخ لاحق لهذا الاتفاق قام الوكيل بيع قطعة الأرض مرة أخرى لشخص يدعي أحمد عبد الرحمن عبد الله وسجلت الأرض في اسم هذا الشخص وعرض الوكيل على المشتري الأول أن يرد له المقدم الذي دفعه ولكن المشتري الأول رفض هذا العرض وتمسك ببيعه زاعماً إن إجراءات البيع الأخير التي تمت مع المشتري الثاني (المدعي عليه الثاني) كانت نتيجة تواطؤ بينه وبين الأصيل الطاعن والوكيل (المدعي عليه الثالث).
صاغت محكمة أول درجة نقاط النزاع وسمعت بينة الخصوم وانتهت إلي أن المدعي عليه الأول (الطاعن) لم يكن على علم بالعقد الثاني الذي أبرمه وكيله المدعى عليه الثالث. كما أن المدعي عليه الثاني كان مشترياً حسن النية.
Bona fide purchaser for value without notice
ولهذا فقد أخلت محكمة الموضوع كلا المدعي عليهما الأول والثاني من المسئولية وألقت باللائمة كلها على المدعي عليه الثالث الوكيل.
ولكن بالرغم من كل هذا أصدرت حكمها ضد ثلاثتهم بالتضامن والانفراد وقضت للمدعي (المطعون ضده بتعويض يساوي المبلغ الذي اتفق على شراء الأرض به (ثلاثة آلاف ومائة جنيه) دون أن توضح الأساس والمعيار الذي بنت عليه هذا التعويض . وفي محاولة لتصويب هذا الحكم اكتفى قاضي المديرية بإلغاء الحكم الصادر في مواجهة المدعي عليهما الأول والثاني وتحميل مبلغ التعويض البالغ ثلاثة آلاف جنيه ومائة للمدعي عليه الثالث. وفي محاولة أخرى لتصويب حكم قاضي المديرية قضت محكمة الاستئناف الخرطوم بأن يدفع المدعي عليهما الأول والثالث (الأصيل والوكيل) بالتضامن والانفراد للمدعي. (المطعون ضده) مبلغ 3100 جنيه مع الرسوم والأتعاب دون أن توضح الأسباب التي جعلتها تؤيد الحكم بالتعويض بكل المبلغ المتفق على شراء الأرض به-أي المقدم المدفوع زائداً المتبقي من القيمة.
وأمامنا يطعن المدعي عليه الأول ويؤسس طلبه على أسباب إجرائية وموضوعية لعل أهمها هو أن وكيله قد تجاوز حدود وكالته عندما ابرم عقدين متتالين لأن عقد الوكالة يفترض في الوكيل إبرام عقد تنازل واحد لمشتر واحد وطالما أن تصرف الوكيل لم يكن في حدود سلطاته فهو غير ملزم للأصيل. أيضاً يطعن المدعي عليه في مقدار التعويض- كيفية تقديره ومن يجب عليه دفعه ذلك لأن كل المحاكم الأدنى قضت للمدعي المطعون ضده بكامل قيمة العقد (3100) جنيه كما قضت محكمة الاستئناف بأن يدفع كل هذا المبلغ المدعي عليه الأول (الطاعن) مع المدعي عليه الثالث بالتضامن والانفراد دون أن تضع في اعتبارها أن مقدم الثمن advance payment استلمه المدعي عليه الثالث واحتفظ به عنده وكان يمكن أن يحكم بهذا المبلغ لمصلحة المدعي في مواجهة المدعي عليه الثالث منفرداً طالما أن المبلغ ما زال في حيازته ولم يسلمه للأصيل (الطاعن).
هذا الطعن يثير مسائل قانونية عديدة بعضها يتعلق بتزاحم المشترين من بائع واحد وبعضها يتعلق بمسئولية الأصيل تجاه الطرف الثالث ومسئولية الوكيل تجاه الأصيل والطرف الثالث والبعض الآخر يتعلق بكيفية تقدير التعويض في حالة الإخلال بعقد بيع عقار واستحالة أو تعذر أو صعوبة الحكم بالتنفيذ العيني. وسوف نتناول كل مسألة من هذه المسائل على التوالي.
فيما يتعلق بتزاحم المشترين من بائع واحد وتقرير أولوياتهم أصابت المحاكم الأدنى درجة عندما رفضت استجابة لطلب المدعي للحكم بالتنفيذ العيني بتغيير سجل الأرض من اسم المدعي عليه الثاني لأسمه. عندما تكون الأرض مسجلة بنظام السجل التورنزي أي بنظام تسجيلات الأراضي المطبق في السودان بمقتضى قانون تسوية الأراضي وتسجيلها لسنة 1925 فإن أسبقية المشترين المتزاحمين تحكمها أسبقية التسجيل-أي بمعنى أدق- من كان أسبق لتغيير سجل الأرض لأسمه أحق بها من غير ذلك لأن العبرة في اكتمال انتقال ملكية العقار المسجل باكتمال إجراءات التسجيل وليس بواقعة الشراء لوحدها وفي هذا المعني قال د. سليمان مرقس في شرحه للقانون المدني في العقود المسماة (المجلد الأول-عقد البيع) الطبعة الرابعة 1980) في الصفحات 274 و296:-
” وبذلك أصبح انتقال الملكية في العقار مختلفاً كل الاختلاف عنه في المنقول وصارت قاعدة انتقال الملكية بمجرد الاتفاق مقصورة على المنقول دون العقار ، واصبح الالتزام بنقل الملكية عقار عندما ينشأ من العقد لا يتم بقوة القانون، بل يحتاج إلي تنفيذ، ويكون تنفيذه بالقيام بالإجراءات اللازمة لحصول التسجيل، وهذه الإجراءات تتلخص في كتابة العقد على ورق من نوع خاص تضعه الدولة تحت تصرف المتعاقدين، ثم التأشير على هذا العقد من مصلحة الشهر العقاري بصلاحيته للشهر والتوقيع عليه أمام موثق أو موظف مختص بالتصديق على الإمضاءات ، ثم تقديم هذا العقد للتسجيل، وتسجيله فعلاً إذا باع المالك عقاره إلى مشتري أول ثم باعه إلى مشتري آخر قبل أن يسجل الأول عقده فإن كلا من المشترين المذكورين لا يكون قد اشترى العقار من مالكه لأن البائع لم يفقد الملكية بمجرد البيع الأول بل ظل محتفظاً بها حتى بعد البيع الثاني وطالما لم يسجل أحد المشترين عقده أي أن كل من العقدين يكون صادراً من المالك الحقيقي وصالحاً لنقل ملكية البيع إلي المشتري بموجبه بمجرد قيام هذا بتسجيله. فأيهما يتم تسجيله أولاً يترتب عليه انتقال الملكية إلي صاحبه، وبذلك يصبح مستحيلاً تنفيذ التزام البائع النائي من العقد الآخر والذي لم يسجل، لأن من انتقلت منه الملكية بالتسجيل الأول يستحيل عليه أن ينقلها مرة أخرى بعد ذلك بعد ذلك ولو بتسجيل العقد الآخر.
وهكذا يبن أنه في حالة تزاحم عدة مشترين من بائع واحد مالك العقار المبيع تكون الأفضلية لمن يسبق منهم غيره في تسجيل عقده، يشترط كون عقده جدياً غير صوري وصحيحاً لا يشوبه بطلان.” وقد ذكر المؤلف في صفحة 299 أنه قد انعقد الإجماع على أن مجرد علم المشتري الذي يسجل عقده يسبق صدور تصرف آخر غير مسجل لا يؤثر في تسجيله ولا يبطل بيعه بمقولة إنه مشتر سئ النية أو كان متواطئاً مع البائع، هذا هو رأي الفقه المصري في هذه المسألة وهي لا يختلف عما انتهى إليه الرأي الراجح فقهاً وقضاءً في السودان وما انتهت إليه أحكام المحاكم الأمريكية حيثما طبق نظام السجل التورنزي Torrens system وثار نزاع حول الأولويات والأسبقيات ذلك لأن هذا النظام يقوم على أساس حجية السجل casibility of registered title والذي يعتبر مرآة صادقة لما يحتويهThe register is mirror of the state of the title وآخذاً بمبدأ حجية السجل التورنزي وتطبيقاً له نصت المادة 28 من قانون تسوية الأراضي وتسجيلها لسنة 1925 على اعتبار التصرفات الناقلة للملكية والتي لا يتم تسجليها ولا أثر لها null and void كما نصت المادة 54 من نفس القانون على ما يأتي:
يجوز لمالك الأرض بمقتضى وثيقة في الشكل المقرر أن ينقل ملكية الأرض أو أي جزء منها، ويكتمل نقل الملكية عندما يقيد المسجل في السجل اسم الشخص الذي نقلت إليه ملكية الأرض كمالك لها .
واضح من هذا النص أن هذه المادة قد اشترطت تسجيل اسم المنقول إليه في السجل كشرط لازم لاكتمال نقل الملكية.
وبهذا القول قال الرأي الراجح قضاء حينما فسر وطبق المادة 28 من قانون تسوية الأراضي وتسجيلها لسنة 1925 وكمثال لذلك قالت المحكمة العليا في قضية محمد سعيد على ضد ورثة على أحمد التوين/ المديرية الشمالية / محكمة عليا/ إعادة نظر 8/ 1950 (غير منشورة)، قالت المحكمة في هذه القضية أن المشتري الذي لا يتخذ الخطوات اللازمة لتسجيل العقار المباع في اسمه لا يستحق أدنى عطف.
A purchaser who fails to take steps to register his conveyance at the time it takes place does not merit much sympathy.
وكأمثلة أخرى لهذا الرأي الراجح يمكن ذكر قضية مصطفى سليمان مصطفى وآخرين ضد محمود مصطفى عبد الرحمن –المجلد الرابع للأحكام القضائية (1946-1997) ص 39 وقضية أحمد البشير أحمد رحمة الله ضد ورثة على محمد رحمة الله المجلد الثاني (1932-1940) ص 150 وقضية شركة النيل للاستيراد وتجارة الزيوت ضد عبد الهادي عبد المجيد القباني وشركة شل (سودان) مجلة الأحكام القضائية لسنة 1960 ص 23.
نخلص من كل هذا إلي أنه في حالة تزاحم المشترين فإن اسبقهم للتسجيل أحق بالعقار من غيره ولو كان مباعة لاحقاً لبيوع الآخرين، ولهذا فلا سبيل للمدعي (المطعون ضده) في الحصول على حكم بالتنفيذ العيني وعندما يتعذر التنفيذ العيني أو يؤدي إلي مشقة فإن البديل المتاح هو التعويض ذلك لأن التنفيذ جزاء عدلي equitable لا يحكم في كل الأحوال ودون اعتبار للظروف وقد قال في هذا الصدد العلامة Cheshire في مؤلفه:
Cheshire’s modern law of real property 12th ed. P. 132 “ if the defendant can show any circumstances independent of the written contract which make it inequitable to decree specific performance as for instance where the terms are ambiguous….or where the completion of the contract would cause hardship to an innocent vendor or purchaser, the court will not grant the remedy”.
مجمل القول هو أنه لا سبيل لتغيير السجل، وفي حالة استحالة التنفيذ العيني تبرز مسألة التعويض التي يدخل ضمنها تقريره وتقديره ومن يجب عليه دفعه . وقد اختلفت المحاكم الأدنى حول من يجب عليه دفع التعويض ويرى الطاعن أنه غير ملزم بدفع التعويض بالتضامن والانفراد مع وكيله طالما أن الأخير قد تصرف بمحض إرادته في بيع العقار مرتين ولكن قوله مردود لأن الوكيل تصرف في حدود وكالته ببيع العقار وقد تحققت بإخلاله لعقده الأول مع المدعي وبيعه قطعة الأرض للمرة الثانية للمدعي عليه الثاني منفعة مالية للمدعي عليه الأول الطاعن وربما لشخصه وتتمثل هذه المنفعة والفائدة في فرق السعر بين البيعين وفي مثل هذه الحالة يجوز للطرف الثالث المتعاقد أو المضرور أن يطالب كلاً من الأصيل والوكيل بالوفاء وفي هذا الشأن قال الأستاذة كونارد وكنوس وسيقل في مؤلفهم.
Agency, Associations, Employment, Licensing and partnerships, byA, F, Conacrd, Robert Ls Knauss and Stariey Siegel 2nd ed. (1977) at p. 440:
“ if the agent’s representations were within the scope of his actual or apparent authority to represent, the principal is of course liable. The principal in such cases may be a party to the fraudulently induced bargain”.
كما جاء في سلسلة هالبري-قواني إنجلترا المجلد الأول الطبعة الرابعة-ص 49.
“As general rule and contract made by an agent with the authority of his principal may be enforced by or against the principal where his name or existence was disclosed to the other contracting party at the time when the contract was made”.
كما جاء في كتاب Fridman The Law of Agency, 4th ed. At p. 164
“It is axiomatic that where the agent has made a contract with a third party on behalf of disclosed principal who actually exists and has authorized the agent to make such contract, the principal can sue and be sued by a third party on such contract. This indeed is the very purpose aud rationale of agency”.
وقد أخذت بهذا المبدأ محاكمنا ونرى من أحكامها كمثال قضية محمد عبد الرحمن صالح ضد ازيا قبرائل-مجلة الأحكام القضائية لسنة 1958 ص 1 والتي
رئيس القضاء الأسبق أبو رنات:
Such circumstances both the agent and principal are liable jointly or
To the plaintiff. Where loss is caused to any third person by any agent is personally liable therefore, whether he be acting with the authority of the principal or not”.
وتأكيداً لهذا المبدأ نصت المادة 32 من قانون الوكالة لسنة 1974 على أن كل عمل يقوم به الوكيل في حدود سلطته الصريحة أو الضمنية أو الظاهرة يكون ملزماً للأصيل قبل الطرف الآخر حتى ولو راعى في ذلك العمل مصلحته الشخصية ولم يرع مصلحة الأصيل .”كما نصت المادة 34(2) على أنه “يجوز للأصيل أو الوكيل أن يطالب الطرف الآخر بالعقد كما يجوز للطرف الآخر أن يطالب أياً منهما بالوفاء بالعقد”.
بافتراض أن الأصيل لا بد له فيما نجم من خسارة أو فقدان لمنفعة للمدعي المطعون ضده، وبافتراض أن الأصيل لم يحقق أي فائدة من الإخلال بالعقد المبرم مع المدعي المطعون ضده والعقد اللاحق مع المشتري الثاني. فإنه يستطيع أن يرجع إلى الوكيل بما حكم عليه به ويقيم دعوى محاسبة معه ويلزمه بأي التزام مالي نشأ أو ترتب على إخلال الوكيل بعقده مع المدعي. ولهذا فلا مجالاً للقول بأن المبلغ الذي استلمه الوكيل نيابة عن الطاعن كمقدم يلزم به الوكيل على انفراد وإن مبلغ الألف ومائة جنيه يطالب بها الوكيل لوحد ولا يجوز أن يصدر بها حكم بالتضامن الانفرادي ضد الوكيل والأصيل .
على إخلال الوكيل بعقده مع المدعي. ولهذا فلا مجال للقول بأن المبلغ الذي استلمه الوكيل نيابة عن الطاعن كمقدم يلزم به الوكيل على انفراد وأن مبلغ الألف ومائة جنيه يطالب بها الوكيل لوحده ولا يجوز أن يصدر حكم بالتضامن والانفراد ضد الوكيل والأصيل.
كما أسلفت تصح مطالبة الوكيل والأصيل معاً باسترداد ما دفع من مقدم advance payment ويمكن أن يصدر حكم في مواجهتهما بالتضامن والانفراد لاسترداد المبلغ المدفوع والتعويض بسبب الإخلال بالعقد مع المشتري الأول. وقد أصابت محكمة الاستئناف في كل ذلك ولكنها أخطأت حينما ترسمت خطى المحاكم الأدنى في تقرير كمية التعويض وكيفية تقديره –أخطأت خطأ يستوجب التدخل ذلك لأنها حكمت للمدعي المطعون ضده بكامل قيمة العقد وهذا لعمري خطأ يستلزم التصحيح والتعديل بما يتفق ومعايير تقدير التعويض في هذه الحالة وما شابهها.
عند تقدير التعويض لا بد أن نفرق بين حالتين هما (1) –تعذر نقل الملكية لسبب خرج عن إرادة البائع ولعدم مقدرته في نقل الملكية. (2)-وفشل البائع في القيام بما يجب عليه القيام به لتكملة إجراءات البيع أو إخلاله بالعقد.
في الحالة الأولي لا يستحق المشتري سوى استرداد المقدم advance payment في العربون deposit وتعويض اسمي (Reasonable man) راجع في هذا الصدد السابقتين الرائدتين الشهيرتين.
Bair v. Fothergil (1874) L.R. 7 HL 158
Flureau v. Thornhill (1776) 2Wm BL 1078.
أما في الحالة الثانية فإن المالك البائع يلزم بدفع التعويض. وفي شرحه لهذا الموضوع قال شيشر CHESIRE في مؤلفه سالف الذكر في صفحة 131:
(A) Vendor who fails or refuses to take the steps which are necessary to complete the title and which are within his power is liable in damages. So, it he has not acted honestly, or has refused or neglected to make a good title as for instance where a vendor of leasholds induces his lessor to withhold the necessary licence, or decline to carry out the contract or fails to clear the hand of a mortgage or if his agreement to sell is unlawful, he is liable to pay substantial damages. If the value of the property is prater than the purchase price, the plaintiff recovers the difference……
Damages awarded in substitution for specific performance are hus a true substitute.
أيضاً عند تطبيقها لهذا المعيار قالت محكمة استئناف كتكي الأمريكية في قضية:
Raisor v. Jackson 311 Ky 803, 225 g. w. 2d. 657 (1950) “ if the buyer is so damaged, he may recover the difference between the contract price and the reasonable market value of the property at the time the contract was executed.
وتأكيداً لمعيار الفارق بين السعر المدفوع وسعر السوق عند تحديد التعويض المستحق في حالة الإخلال بالعقد نصت المادتان 48 (3) و51 (3) من قانون البيع السوداني لسنة 1974 على أن يكون معيار التعويض الفرق بين الثمن المتفق عليه وسعر السوق في الوقت الذي كان يلزم فيه تسليم البضاعة وقبولها. ورغم أن قانون البيع لسنة 1974 قاصر على بيع البضاعة ولا يشمل بيع العقارات والأراضي إلا أنه يمكن القياس بما جاء في نصوصه فيما يختص بهذه المسألة خاصة وقد اتفقت نصوصه مع المعيار الذي قرره وحدده القانون العام وهو دفع تعويض يساوي الفرق بين الثمن المتفق عليه وسعر السوق في الوقت الذي يفترض فيه تكملة إجراءات بيع العقار. وفي قضيتنا هذه يمكن تقرير وتحديد سعر السوق من واقع الحال بيعت الأرض في نفس الوقت للمدعى عليه الثاني بمبلغ ثلاثة آلاف وثمانمائة جنيه وبذلك يكون فارق السعر عبارة عن 3800 ج-3100 ج ـي يساوي مبلغ 700 جنيه سبعمائة جنيه. وبإضافة مبلغ السبعمائة جنيه للمقدم المدفوع أو العربون يصبح مبلغ التعويض المستحق عبارة عن 1100ج +700 جنيه أي مبلغ ألف وثمانمائة جنيه يدفعها الأصيل والوكيل بالتضامن والانفراد.
وعليه ولكل ما تقدم تلغي أحكام محكمة الاستئناف وقاضي المديرية والقاضي الجزئي ويستعاض عنها بالحكم التالي:-
1- يدفع المدعي عليهما الأول والثالث بالتضامن والانفراد للمدعي (المطعون ضده) مبلغ ألف وثمانمائة جنيه
2- يتحمل كل طرف ما دفعه من رسوم ،،،،
